En el proceso de construcción o remodelación de un inmueble en Málaga, uno de los pasos fundamentales es la obtención de la licencia de obra. Este documento legal autoriza la ejecución de proyectos de construcción, reforma o rehabilitación, garantizando que se cumplan todas las normativas y regulaciones pertinentes. En Málaga, las licencias de obra se dividen en dos categorías principales: la licencia de obra mayor y la licencia de obra menor. En este artículo, como empresa de Arquitectos en Málaga, detallaremos los pasos necesarios sobre cómo solicitar una licencia de obra.

Cómo Solicitar una Licencia de Obra Mayor: Procedimiento y Requisitos

La licencia de obra mayor se aplica a proyectos de mayor envergadura, como la construcción de edificios nuevos, ampliaciones significativas o modificaciones estructurales de gran importancia. Aquí te explicamos cómo solicitar una licencia de obra mayor:

Paso 1: Documentación Requerida

Para comenzar con el proceso, será necesario que presentes una serie de documentos ante el Ayuntamiento de Málaga. Estos pueden incluir:

• Proyecto Técnico: Elaborado por un arquitecto o ingeniero competente, detallando los planos, cálculos estructurales y especificaciones necesarias para la obra.
• Memoria Descriptiva: Documento que explica las características del proyecto, su localización, materiales a utilizar y otros aspectos relevantes.
• Licencia Urbanística: En algunos casos, puede ser necesario obtener una licencia urbanística previa antes de solicitar la licencia de obra mayor.

Paso 2: Presentación de la Solicitud

Una vez que tengamos recopilada toda la documentación, se debe presentar en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga. Asegúrate de completar todos los formularios requeridos y de pagar las tasas correspondientes.

Paso 3: Evaluación y Resolución

Una vez hayamos presentado la solicitud, el Ayuntamiento procederá a evaluar el proyecto. Este proceso puede tomar varias semanas o meses, dependiendo de la complejidad del proyecto y la carga de trabajo del Ayuntamiento. Cuando ya esté evaluado, se emitirá una resolución que puede ser favorable, condicionada o desfavorable.

Paso 4: Ejecución de la Obra

Con la licencia de obra mayor aprobada, puedes proceder a la ejecución del proyecto. Es fundamental seguir las especificaciones del proyecto técnico aprobado y cumplir con todas las normativas y regulaciones durante la construcción.

¿Cómo Solicitar una Licencia de Obra Menor: Trámite Simplificado?

La licencia de obra menor por su parte, se aplica a proyectos de menor envergadura, como reformas interiores, instalación de cerramientos o pequeñas reparaciones. A continuación, te explicamos cómo obtenerla:

Paso 1: Consulta de Normativas

Antes de adentrarnos en cualquier obra menor, es importante consultar las normativas urbanísticas locales para asegurarse de que el proyecto cumple con los requisitos establecidos.

Paso 2: Preparación de la Documentación

A diferencia de la licencia de obra mayor, los trámites para obtener una licencia de obra menor por norma general suelen ser más ágiles y simplificados. En la mayoría de los casos, solo será necesario presentar una solicitud junto con una descripción detallada del proyecto e incluso algunos casos, planos o croquis que indiquen las modificaciones a realizar.

Paso 3: Presentación de la Solicitud

Una vez la documentación esté lista, se presenta en el Ayuntamiento de Málaga. Asegúrate de completar todos los formularios necesarios y de adjuntar la información requerida para evitar posibles contratiempos.

Paso 4: Evaluación y Autorización

El Ayuntamiento evaluará la solicitud de licencia de obra menor y, si todo está en orden, emitirá la autorización correspondiente en un plazo relativamente corto. Con esta autorización, puedes proceder a realizar la obra según lo planificado.

¿Qué obras necesitan licencia en Málaga?

Obras Mayores

• Construcción de nuevos edificios: Incluye tanto residenciales como comerciales.
• Ampliación de edificios existentes: Cualquier aumento en la superficie o volumen del edificio.
• Reformas estructurales: Modificaciones significativas en la estructura del edificio, como refuerzos o cambios en la distribución.
• Cambio de uso de edificaciones: Transformar un edificio de un uso a otro, por ejemplo, de comercial a residencial.
• Demoliciones: Derribo total o parcial de edificaciones.

Obras Menores

• Reformas interiores: Modificaciones dentro del inmueble que no afecten a la estructura, como cambios en la distribución de espacios.
• Rehabilitación de fachadas: Reparación, limpieza o pintado de las fachadas exteriores.
• Instalación de ascensores: Incorporación de ascensores en edificios existentes.
• Construcción de piscinas: Tanto en propiedades privadas como en comunidades de vecinos.
• Cerramientos de terrazas y balcones: Cerrar o acristalar terrazas, patios o balcones.
• Cambios en cubiertas y tejados: Reparación o sustitución de cubiertas o tejados.
• Instalaciones exteriores: Colocación de vallas, pérgolas, toldos, antenas o similares en el exterior del inmueble.

Obras en Espacios Públicos

• Ocupación de la vía pública: Cualquier obra que implique el uso del espacio público, como andamios o contenedores de escombros.
• Instalación de quioscos o terrazas: Montaje de estructuras temporales en la vía pública.

Otras Obras

• Apertura de zanjas: Obras que impliquen excavaciones en el suelo, como canalizaciones o conducciones.
• Conexiones de servicios: Nuevas instalaciones o modificaciones en las conexiones de agua, gas, electricidad, etc.

Es importante verificar con el Ayuntamiento de Málaga para obtener información detallada y específica sobre los requisitos de cada tipo de obra, ya que pueden variar según la normativa vigente y las características particulares de cada proyecto.

Obras que No Necesitan Licencia en Málaga

Pequeñas reparaciones y mantenimiento

• Reparación de instalaciones eléctricas y de fontanería sin modificación de la red.
• Pintura y empapelado de interiores.
• Sustitución de revestimientos interiores sin afectación estructural.

Trabajos de decoración interior

• Instalación de muebles, estanterías, cortinas y similares.
• Colocación de suelos laminados o alfombras.

Mejoras en eficiencia energética

• Instalación de paneles solares en viviendas unifamiliares.
• Sustitución de calderas o calentadores de agua por otros más eficientes, siempre que no requiera modificaciones en la estructura del edificio.

Pequeñas obras en exteriores

• Reposición de solado en patios y jardines.
• Reparación de vallados y cercados sin alterar su altura o ubicación original.

Mantenimiento de instalaciones

• Limpieza de cubiertas y canalones.
• Sustitución de elementos de instalaciones como aires acondicionados, siempre que no modifiquen la fachada.

Trabajos de jardinería

• Plantación de flores, arbustos y pequeños árboles en jardines privados.
• Instalación de sistemas de riego.

¿Qué debes tener en cuenta para solicitar una licencia de obra en Málaga?

Para la solicitud de licencias, hay dos procedimientos: ordinario y abreviado, establecidos en los artículos 32 al 40 de la Ordenanza. La diferencia principal es que el procedimiento abreviado, aplicable solo a Licencias de Obras Tipo 3 (baja complejidad), debe resolverse y notificarse en un máximo de 30 días.

Todos los tipos de Licencia de Obras requieren una Declaración Responsable vigente para la solicitud, lo que implica su aprobación sujeta a verificación y posibles procedimientos administrativos por irregularidades.

La normativa, derivada de la Directiva 2006/123/CE de la Comunidad Europea, busca simplificar los procedimientos administrativos, limitando autorizaciones previas obligatorias y modificando las técnicas de declaración responsable y comunicación de obras. Esto ha permitido la creación de ordenanzas estatales y autonómicas que simplifican la concesión de licencias y permisos, eliminando la necesidad de licencias para ciertas obras.

En Málaga, esta normativa, aprobada por el PGOU vigente, ha sustituido los conceptos de Obra Mayor y Menor por Obras Tipo 1, 2, y 3. La Ordenanza facilita el otorgamiento de permisos, agiliza la tramitación de licencias y reduce tiempos de espera, incorporando nuevas tecnologías para mejorar la eficiencia en la gestión y ejecución de obras municipales.

Tipos de Sanciones

Hay diferentes tipos de sanciones, clasificadas como leves, graves y muy graves, según el tipo de incumplimiento de la licencia de obra. En Málaga, las infracciones graves y muy graves prescriben en 4 años, mientras que las leves prescriben en 1 año.

Construcción en zonas no urbanizables

Construir viviendas en zonas no urbanizables de Málaga se considera una infracción muy grave, con sanciones que pueden alcanzar los 300.000€, dependiendo del grado de la infracción.

Construcción en espacios reservados para jardines

La edificación de viviendas en espacios designados para jardines también se clasifica como una infracción muy grave.

Construcción en espacios reservados para actividades deportivas

Levantar casas en áreas que el Ayuntamiento de Málaga ha destinado para la práctica de deportes es otra infracción muy grave.

En definitiva, solicitar una licencia de obra en Málaga es un proceso fundamental para cualquier proyecto de construcción o remodelación. Ya sea una obra mayor o menor, es importante seguir todos los pasos necesarios y cumplir con las regulaciones establecidas por el Ayuntamiento. Al obtener la licencia correspondiente, garantizas que tu proyecto se lleve a cabo de manera legal y segura, cumpliendo con los estándares de calidad y seguridad requeridos.

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